東京の民泊物件を丸ごと任せたい方へ｜複数室・一棟対応の運営代行会社3選

「マンションの複数室を民泊で運用したいが、管理が追いつかない」「一棟ビルを民泊に転用したいが、運営ノウハウがない」「物件数を増やしたいのに、既存物件の管理だけで手一杯」——そんな悩みを抱えている東京の不動産オーナー・投資家の方は少なくありません。

1室・1棟の民泊運営でも手間がかかる中、複数室・一棟規模になると予約管理・清掃・ゲスト対応・価格設定のすべてが何倍もの負担になります。スタッフを自社で抱えることなくスケールさせるには、複数室・大型物件の一括管理に対応した代行会社への委託が最も効率的な選択肢です。

本記事では、東京都で複数室・一棟規模の物件を一括管理できる民泊運営代行会社おすすめ3選を厳選しました。大型物件を持つオーナーが代行会社を選ぶ際のポイントや、収益を最大化するための考え方も詳しく解説します。

複数室・一棟民泊で運営代行が必要な理由

1室の民泊と5室・10室・一棟規模の民泊では、運営の複雑さがまったく異なります。代行会社なしで大型物件を個人管理しようとすると、以下のような問題が生じます。

大型物件を自主管理する際の課題

• 予約管理の複雑化：複数室が同時に稼働するため、チェックイン・チェックアウトが重なり対応が困難になる
• 清掃の品質管理：室数が増えるほど清掃業者の手配・品質チェックが煩雑になり、評価スコアのばらつきが生じやすい
• 価格設定の非効率：各室の需要・競合状況を個別に分析して最適価格を設定するには相当の時間とデータが必要
• トラブル対応の負担増：室数が多いほどゲストトラブルの頻度が上がり、1人での対応には限界がある
• スケールの停滞：既存物件の管理に追われ、新規物件の取得・拡大に注力できなくなる

代行会社に任せることで得られる大型物件ならではのメリット

1. ボリュームディスカウント：管理室数が多いほど手数料率が下がるケースがあり、スケールメリットが生まれる
2. 一元管理の効率化：複数物件・複数室をひとつの代行会社に集約することで、報告・連絡・改善のサイクルが速くなる
3. データ活用の精度向上：室数が増えると蓄積される予約・稼働データが増加し、より精度の高い価格最適化が可能になる
4. 拡大に集中できる環境：既存物件の運営を丸投げすることで、次の物件取得・資金計画に専念できる

東京の複数室・一棟対応 民泊運営代行おすすめ3選

東京都で複数室・一棟規模の物件を一括管理できる実績と体制を持つ代行会社を厳選しました。

1. 株式会社Hypage

所在地： 東京都渋谷区道玄坂
対応エリア： 全国対応（東京都含む）
料金： 売上の10%〜
代行タイプ： 完全代行・部分代行どちらも対応
管理物件数： 約30件
24時間対応： あり

主なサービス特徴：

• 運営・清掃を1社で完結するワンストップ体制で、複数室をまとめて一括管理
• 自社清掃チームが各室の状況をリアルタイムで把握し、品質のばらつきを最小化
• 完全代行・部分代行を柔軟に組み合わせられるため、物件ごとに異なるニーズに対応可能
• **売上の10%〜**という低コスト体系により、室数が多くなるほどコストパフォーマンスが向上
• 全国対応のため、東京以外にも物件を持つ複数エリア展開オーナーにも対応

おすすめポイント：
株式会社Hypageが複数室・一棟オーナーにとって特に魅力的な理由は、清掃と運営の一元管理にあります。室数が増えると清掃業者と運営会社が別々になることで、「清掃の質が落ちても運営側がすぐ気づけない」という問題が起きがちです。Hypageは自社清掃チームが各室を直接把握しているため、室数が増えても品質が均一に保たれます。また**売上10%〜**という料金は、10室・20室規模になるほど総コストの優位性が際立ち、収益率の最大化に貢献します。

2. みんサポ

所在地： 東京都新宿区神楽坂
対応エリア： 東京都・神奈川県・静岡県
料金： （当月入居した予約の総額－OTA手数料）× 20%
代行タイプ： 完全代行・部分代行・コンサルティング、すべて対応
管理物件数： 30件
24時間対応： あり

主なサービス特徴：

• 不動産に精通した司法書士が運営し、一棟・複数室転用に伴う法的手続きを一括サポート
• 区分所有マンション・一棟ビルの民泊転用に必要な管理規約確認・届出申請を専門的にサポート
• コンサルティングから完全代行まで段階的に依頼でき、拡大フェーズに合わせて柔軟に対応
• 東京都各区の条例・用途地域制限を熟知しており、複数エリアにわたる物件管理も安心
• 24時間対応体制で、複数室から同時にトラブルが発生しても対処可能な体制を確立

おすすめポイント：
一棟マンションや複数室を民泊に転用する場合、管理組合の同意取得・既存賃貸契約の整理・住宅宿泊事業法の届出など、複雑な法的手続きが重なります。みんサポは司法書士が運営母体のため、こうした法務面の壁を一括してクリアできる点が大きな強みです。物件数が増えれば増えるほど法的なリスクも比例して高まりますが、専門家が伴走してくれることで安心して規模拡大を進められます。

3. 株式会社STAYCATION

所在地： 東京都世田谷区羽根木
対応エリア： 全国対応（清掃などの一部業務はエリア限定）
料金： 要問い合わせ
代行タイプ： エリア・物件により完全代行または部分代行
管理物件数： 200室
24時間対応： あり

主なサービス特徴：

• 200室以上の管理実績を持つ大規模物件対応の豊富なノウハウ
• 貸別荘・コテージから一棟マンションまで多様な物件タイプの運営実績
• 自社予約サイト「STAYCATION」との連携により、OTA以外の集客チャネルを確保
• 15年以上の運営ノウハウに基づく収益シミュレーションと長期運営プランの提案が可能
• オーナーが希望する期間は自由に利用しながら、空き期間で収益化できる柔軟な運営プラン

おすすめポイント：
株式会社STAYCATIONは、200室以上の管理実績から得られた大規模物件運営のデータとノウハウが際立っています。一棟マンションや複数棟を保有するオーナーにとって、大規模運営の経験を持つ代行会社への依頼は安心感が大きく異なります。また独自の予約サイトを持つことで、Airbnb・Booking.comなどOTA依存のリスクを分散しながら安定的な集客が可能な点も、長期的な資産運用を見据えるオーナーにとって重要なポイントです。

大型物件オーナーが代行会社を選ぶ際の4つのポイント

複数室・一棟規模の物件を運営する場合、1室向けの選定基準とは異なる視点が求められます。

1. 大規模物件・複数室の管理実績があるか

代行会社の管理物件数と、そのうち複数室・一棟案件の実績割合を確認しましょう。1室の管理は得意でも、10室・一棟の同時管理では品質が安定しないケースもあります。「何室まで対応できるか」「一棟案件の実績はあるか」を具体的に質問することが重要です。

2. 一元管理できるシステム・報告体制があるか

室数が増えると、稼働状況・収益・清掃スケジュールを物件ごとに個別確認するだけで大きな手間になります。複数物件・複数室をまとめて確認できる管理ダッシュボードや定期レポートの提供があるかどうかを確認しましょう。

3. 料金体系にスケールメリットがあるか

管理室数が増えた際に手数料率の交渉余地があるか、ボリュームディスカウントの仕組みがあるかを事前に確認しましょう。大型物件ほど売上総額が大きくなるため、手数料率のわずかな差が年間収益に大きく影響します。

4. 法的手続き・転用サポートまで対応しているか

一棟マンションや複数室の転用には、管理組合対応・既存テナント整理・各室ごとの届出申請など、複雑な法的手続きが伴います。こうした手続きまで一括してサポートできる体制があるかどうかは、スムーズな開業に直結する重要な選定基準です。

大型物件の民泊収益シミュレーション（東京都・参考例）

物件規模	平均客室単価	稼働率	月間売上目安	代行手数料（10%の場合）
5室	15,000円	70%	約157万円	約15.7万円
10室	15,000円	70%	約315万円	約31.5万円
20室（一棟）	15,000円	70%	約630万円	約63万円

※上記はあくまで参考値です。エリア・物件タイプ・季節により大きく変動します。

料金以外に発生するコスト

• 清掃費：代行料金に含まれるかを確認。室数が多いほど清掃コストの比重が大きくなる
• 消耗品・アメニティ費用：室数に比例して増加するため、まとめ買い・定期補充の仕組みがあると効率的
• 設備メンテナンス費：一棟の場合は共用部分の維持管理費も考慮が必要
• OTA手数料：Airbnbは約3%、Booking.comは約15%など、プラットフォームごとに異なる

よくある質問（FAQ）

Q1. 一棟マンションをまるごと民泊に転用することは可能ですか？

A1. 可能ですが、区分所有の場合は管理組合の決議が必要になるケースがあります。また旅館業法の簡易宿所として許可を取得することで、年間180日の制限を超えた運営も可能です。法的手続きが複雑なため、不動産・法務に精通した代行会社への相談を強くおすすめします。

Q2. 複数室を別々の代行会社に依頼することはできますか？

A2. 物理的には可能ですが、管理の複雑化・連絡先の分散・品質のばらつきなどのリスクが生じます。できるだけ1社に集約することで管理効率が上がり、トラブル時の責任所在も明確になります。

Q3. 物件を増やしながら既存物件の管理も任せられますか？

A3. 対応可能な代行会社がほとんどです。新規物件の立ち上げサポートと既存物件の管理を同一会社に依頼することで、ノウハウの共有・価格交渉・報告の一元化が実現します。

Q4. 東京都内の複数エリアに物件がある場合でも対応してもらえますか？

A4. 全国対応の代行会社であれば、渋谷・新宿・浅草など複数の特別区にまたがる物件を一括管理できます。エリアごとの条例の違いにも対応できるか、契約前に確認しましょう。

Q5. 大型物件の場合、手数料の交渉はできますか？

A5. 多くの代行会社で、管理室数が一定以上になると料金交渉の余地があります。まずは複数社から見積もりを取り、物件規模を明示した上で条件を比較することをおすすめします。

まとめ：東京の大型民泊物件は一括管理できる代行会社に任せるのが正解

複数室・一棟規模の民泊物件では、個人での管理は早晩限界を迎えます。専門の代行会社に一括管理を委託することで、品質の均一化・収益の最大化・次の拡大への集中が同時に実現できます。

会社名	料金	強み	こんなオーナーにおすすめ
株式会社Hypage	売上10%〜	清掃・運営一元管理でコスパ最高	室数が多く手数料を抑えたい方
みんサポ	売上20%	司法書士運営で転用・法的手続きも安心	一棟転用・法的サポートが必要な方
株式会社STAYCATION	要問い合わせ	200室超の大規模実績・独自集客チャネル	長期的な資産運用・規模拡大を目指す方

物件規模が大きくなるほど、代行会社選びの重要性は増します。まずは複数社に物件規模を伝えた上で無料相談を申し込み、大型物件の管理実績と対応力を直接確認することから始めましょう。

本記事の情報は執筆時点のものです。料金・対応エリアなどは変更される場合がありますので、最新情報は各社の公式サイトをご確認ください。