民泊規制の最新情報｜2026年の条例・営業制限を徹底解説

民泊規制とは？この記事でわかること

民泊を始めようと調べていると、「条例」「上乗せ規制」「営業日数制限」といった言葉を目にして、何から確認すればいいかわからなくなる方も多いのではないでしょうか。

民泊の規制は国の法律だけでなく、都道府県・市区町村ごとの条例によって大きく異なります。しかも2026年現在、全国各地で規制強化の動きが加速しており、昨年まで問題なかったエリアで新たな制限が設けられるケースも増えています。

この記事では、民泊初心者の方に向けて、以下の内容をわかりやすく解説します。

※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成しています。条例は随時改正される可能性があるため、最新情報は各自治体の公式サイトでご確認ください。

民泊規制の基本｜住宅宿泊事業法（民泊新法）のしくみ

民泊新法とは何か

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年に成立し2018年6月から施行された法律です。それ以前は旅館業法の許可を取得しなければ民泊営業ができず、取得ハードルの高さから多数の「違法民泊」が横行していました。民泊新法の施行により、届出制という比較的簡易な手続きで合法的に民泊を始められるようになりました。

民泊新法では、民泊に関わる事業者を3つに分類しています。

年間180日ルールとは

民泊新法の大きな特徴が、年間営業日数を180日以内に制限するルールです。カウント期間は毎年4月1日〜翌年3月31日で、実際にゲストを宿泊させた日数（泊数）をカウントします。予約を受け付けた日や施設を空室にしていた日はカウントされません。

この180日を超えて営業した場合、自治体から業務改善命令が出されます。さらに従わなければ業務停止命令・届出の取消しへと進み、意図的に超過した場合は6か月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となる可能性もあります。

届出に必要な住宅の要件

民泊新法の届出対象となる「住宅」には、設備要件と居住要件の両方を満たす必要があります。設備要件として、台所・浴室・便所・洗面設備の4つが備わっていることが求められます。また、現に人の生活の本拠として使用されている、または入居者募集が行われている物件であることも条件です。

2026年の条例・規制強化の動向

全国的な規制強化の背景

2026年現在、民泊への規制は「量的な拡大」から「質の管理・住民保護」へと大きく方向転換しています。届出数の急増と近隣トラブルの多発が主な背景にあり、各自治体が相次いで条例改正や取り締まり強化に踏み切っています。

東京23区においても、これまで「規制が緩い」とされていたエリアで新たな条例が施行されるなど、変化が続いています。2025年11月には新宿区で16施設・9事業者に業務停止命令、4事業者に廃止命令が出されるなど、行政処分の事例も増加しています。

上乗せ条例とは

「上乗せ条例」とは、民泊新法の基本ルール（年間180日）に加えて、各自治体が独自に設ける追加規制のことです。主な内容として、以下のようなものがあります。

上乗せ条例の有無や内容は区市町村によって異なり、2026年も引き続き改正が進行中です。自分の物件が属するエリアの条例を最新情報で確認することが欠かせません。

主要エリア別・最新規制まとめ

東京23区の規制動向

東京23区では、区ごとに規制の内容が大きく異なります。2026年時点で上乗せ条例がなく、住居専用地域を含む全域で年間180日の営業が可能な区として、中野区・北区・荒川区・板橋区・足立区・葛飾区・江戸川区の7区が挙げられます。これらの区は観光の中心地からはやや離れていますが、家賃が比較的安く利回りが高くなる傾向があります。

一方、規制が強化されているエリアも増えています。以下の表に主要区の規制状況をまとめました。

商業地域・準工業地域・近隣商業地域については、多くの区で住宅宿泊事業法の規定通り年間180日まで通年営業が可能です。物件の用途地域を必ず確認してください。

大阪府の規制動向

大阪市は国家戦略特区として「特区民泊」（365日営業可）を活用してきましたが、深刻な住民トラブルを受け、厳しい局面を迎えています。大阪市に寄せられた民泊への苦情は2024年度に399件、2025年度にはさらに増加のペースが続きました。ゴミ・騒音問題や、2泊3日以上というルールを無視した1泊からの違法運営が多発しています。

特区民泊の新規受付については、2026年5月29日をもって終了することが正式に承認されています。大阪市は既存施設約7,000件を対象とした大規模調査も開始しており、今後の規制強化の動向を注視する必要があります。

京都市の規制動向

京都市はもともと全国的にも厳しい民泊規制を定めており、2018年に独自ルールを制定しています（800メートル以内に管理者が駐在し、緊急時に10分程度で対応できることなど）。2026年1月、京都市はさらなる規制強化の方針を発表し、営業日数や立地条件の制限を強化する条例改正案を2026年度中に市議会へ提出する予定です。

京都市は「監視体制を強化してきたがトラブル件数は増えている」として、民泊対策専門チームの増員と抜き打ち調査の強化も進めています。事業報告書の未提出には最大30日間の業務停止命令や最大5万円の過料が科されます。

民泊を始める前に確認したい規制チェックリスト

民泊運営を始める前に、以下のポイントを必ず確認してください。規制を見落としたまま営業を開始すると、行政処分の対象になるリスクがあります。

規制が複雑で自力での確認が難しい場合や、許認可申請のサポートを希望する場合は、民泊運営代行会社に相談するのも一つの方法です。許認可取得から運営代行まで一括対応できる会社も多く存在します。

よくある質問

まとめ

民泊規制は、国の法律（住宅宿泊事業法）が定める年間180日の上限を基本としながら、各自治体の上乗せ条例によって地域ごとに大きく異なります。2026年現在、東京23区を中心に各地で規制強化の動きが続いており、昨年まで問題なかったエリアで新たな制限が設けられるケースも増えています。

民泊の規制は今後も変化が続くことが予想されます。始める前・運営中の両方で、定期的に最新の条例情報を確認することが大切です。規制の確認から許認可申請まで、専門家や民泊運営代行会社のサポートを活用するのも有効な選択肢です。