【2026年最新版】民泊できない地域とは？規制エリアの調べ方を解説

民泊できない地域とは？この記事でわかること

「この物件、民泊に使えるかな？」と思ったとき、立地や間取りと同じくらい重要なのが「そのエリアで民泊が認められているかどうか」です。日本では住宅宿泊事業法（民泊新法）のもとで民泊が合法化されていますが、自治体や条例によって営業できる日数・曜日・エリアが厳しく制限されている場合があります。

また、マンションや建物の管理規約、用途地域の指定によっても民泊が実質的にできないケースは多くあります。「許可を取ったのに運営できなかった」という事態を避けるためにも、事前確認は不可欠です。

この記事では、民泊ができない地域・できないケースの具体的な理由と、実際の調べ方をわかりやすく解説します。これから民泊を始めようとしている方に向けて、失敗しないための基礎知識をまとめました。

なぜ民泊できない地域が生まれるのか

民泊は2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）によって、届出制のもと合法的に運営できるようになりました。しかし、この法律は「民泊を全面的に解禁する」ものではなく、自治体が条例で独自の制限を設ける権限も認めています。

規制が生まれる主な背景には次のような理由があります。

生活環境の保全

住宅街に不特定多数のゲストが出入りすることで、騒音・ゴミ出しのマナー違反・治安への不安といった近隣トラブルが発生しやすくなります。特に静穏な住宅エリアでは、地域の生活環境を守るために条例で民泊の営業を制限している自治体が多くあります。

旅館・ホテル業との競合問題

既存の宿泊業者（旅館・ホテル）からは、「民泊が規制の少ない形で参入してくるのは不公平だ」という意見が根強くあります。観光需要の高いエリアでは、既存の宿泊業者保護の観点からも規制が設けられることがあります。

安全基準の確保

旅館業法の基準を満たすホテルや旅館とは異なり、一般の住宅を宿泊施設として使う民泊では、消防設備や衛生管理などの基準が異なります。自治体によっては安全確保の観点から、独自の規制を上乗せしているケースもあります。

民泊が制限・禁止される主なケース

民泊が「できない」または「制限される」主なケースは、大きく4つに分けられます。

① 自治体の条例による期間・エリア制限

住宅宿泊事業法では、自治体が条例によって営業できる日数・曜日・エリアを独自に制限できると定めています。たとえば「住居専用地域では月曜から金曜は営業禁止」「特定のエリアでは年間営業日数を30日以下に制限する」といった条例を設けている自治体があります。東京都大田区や京都市、大阪市の一部エリアなどがその代表例です。

② 用途地域による建築法上の制限

都市計画法で定められた用途地域によっても、民泊の可否が変わります。住宅の用途地域（第一種・第二種低層住居専用地域など）でも民泊新法の届出は可能ですが、旅館業法に基づく許可が必要な「簡易宿所」として運営する場合は、用途地域によって不可となるケースがあります。運営形態（民泊新法 or 旅館業法）によって確認先も異なるため、事前に整理しておくことが重要です。

③ マンション管理規約による禁止

分譲マンションや賃貸マンションでは、管理規約や使用細則で民泊（宿泊業）が明示的に禁止されている場合があります。法律上は届出が受理されていても、管理規約違反となれば区分所有法などに基づく是正請求を受ける可能性があります。マンションで民泊を検討する場合は、まず管理組合・管理会社に規約を確認することが必須です。

④ 賃貸物件の賃貸借契約による禁止

賃貸物件を借りて転貸（サブリース）する形で民泊を運営しようとする場合、賃貸借契約で転貸・宿泊業への利用が禁止されていることがほとんどです。オーナーの明示的な同意なく民泊運営を行うと、契約違反として退去を求められるリスクがあります。

民泊できない地域の調べ方

民泊が可能かどうかを確認するには、複数のルートで情報を取得する必要があります。以下に代表的な確認先と方法をまとめます。

① 観光庁「民泊制度ポータルサイト」で条例を確認する

観光庁が運営する民泊制度ポータルサイトでは、都道府県・政令市ごとの条例情報が掲載されています。「条例マップ」では地図上で各エリアの規制状況を視覚的に確認でき、初心者にもわかりやすい作りになっています。まず最初にここを確認するのがおすすめです。

② 各自治体（都道府県・市区町村）の担当窓口へ問い合わせる

条例の詳細や最新情報は、各自治体の担当窓口（観光課・住宅政策課など）への直接問い合わせが確実です。特に「この住所で民泊は可能ですか」という具体的な照会は、観光庁のポータルだけでは判断できないケースもあるため、窓口確認を推奨します。

③ 用途地域を都市計画図で確認する

物件の用途地域は、市区町村が公開している都市計画図（GIS地図）で確認できます。多くの自治体がウェブ上で公開しており、住所を入力するだけで用途地域が表示されます。「〇〇市 都市計画図」で検索すると該当ページが見つかることが多いです。

④ マンションの管理規約・使用細則を確認する

分譲マンションであれば管理組合、賃貸マンションであれば管理会社・貸主に対して、民泊（宿泊業）の可否を書面で確認しましょう。口頭ではなく書面（メール可）で回答をもらっておくことで、後のトラブルを防げます。

⑤ 民泊運営代行会社や専門家に相談する

エリアの規制状況が複雑な場合や、複数の物件を検討している場合は、民泊運営代行会社や行政書士・司法書士などの専門家に相談するのも有効な方法です。代行会社の中には許認可取得サポートまで対応しているところもあります。

主要エリアの規制状況

以下では、民泊の規制が特に注目されている主要エリアの状況を概説します。ただし、条例は改正される場合があるため、最新情報は必ず各自治体の公式情報で確認してください。

東京都

東京都内では、区市町村によって規制の内容が大きく異なります。住居専用地域では、月曜0時〜金曜12時（平日）の営業が条例で禁止されているエリアが多く、実質的に週末のみの営業となるケースが多いです。大田区は特区民泊（国家戦略特区）として独自の制度を持ち、最短2泊3日からの宿泊が認められています。物件の区を確認した上で、各区の担当窓口へ問い合わせることを強くおすすめします。

京都市

観光地として人気の高い京都市は、住居専用地域では1月15日〜3月16日の閑散期のみ営業可能とする条例があります（旅館業法上の許可を持たない民泊新法の届出施設の場合）。また、特定のエリアでは観光客の集中を避けるため、さらに厳しい制限が設けられています。京都での民泊は規制が複雑なため、専門家への相談が特に有効です。

大阪市

大阪市は訪日外国人の多い都市で民泊需要が高い一方、住居専用地域での規制や、マンションでの管理規約による禁止事例も多くあります。市内全域で民泊新法に基づく届出は可能ですが、エリアによって条件が異なります。大阪府・大阪市の窓口で最新情報を確認してください。

北海道・ニセコ周辺

スキーリゾートとして国際的に人気が高いニセコ周辺（倶知安町・ニセコ町）では、民泊・宿泊施設への需要が高く、独自の条例整備が進んでいます。リゾートエリアならではの特性から、観光振興と地域住民の生活保護のバランスが課題となっており、規制の状況は年々変化しています。

沖縄県

沖縄県は観光地が多くリゾート民泊の需要も高いですが、離島を含む一部エリアでは独自の条例による規制があります。那覇市や石垣市など市街地での届出は可能ですが、用途地域や管理規約の確認は必須です。

物件を選ぶ前に確認すべきポイント

民泊用物件を選ぶ際、「家賃が安い」「立地がいい」という条件だけで判断すると、後から「ここでは民泊できなかった」という事態に陥ることがあります。以下のチェックリストを参考に、事前確認を徹底しましょう。

よくある質問

Q. 民泊新法で届出が受理されれば、どこでも民泊できますか？

いいえ、届出の受理は行政手続き上の確認を通過したことを意味しますが、自治体の条例によるエリア・期間制限や、マンション管理規約の禁止が別途存在します。届出が受理されていても、それらの条件を満たしていなければ適法に運営することはできません。

Q. 住居専用地域では民泊は一切できないのですか？

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出であれば、住居専用地域でも民泊の届出は可能です。ただし、多くの自治体では住居専用地域での平日営業を禁止する条例を設けており、実質的に週末・祝日のみの営業に限られる場合が多いです。また、旅館業法に基づく「簡易宿所」の許可を取得する場合は、用途地域の制限から住居専用地域では許可が下りないことが一般的です。

Q. 規制があるエリアでも民泊を始める方法はありますか？

規制内容によって対応策が異なります。営業日数の制限がある場合は、その範囲内での運営を計画することが現実的です。条例によって全面的に禁止されているエリアでは、民泊新法に基づく運営は難しいため、旅館業の許可取得を検討するか、対応エリアの物件を探す方向で検討することになります。専門の行政書士や民泊運営代行会社への相談が有効です。

Q. マンションで民泊を始めたい場合、どのように確認すればよいですか？

まずマンションの管理規約・使用細則に「宿泊業の禁止」「転貸禁止」などの条項がないか確認します。自分で管理規約を持っている場合はその内容を確認し、不明な場合は管理組合や管理会社に書面（メール可）で民泊の可否を問い合わせましょう。口頭確認だけでは後のトラブルになりやすいため、必ず書面での回答を得ることをおすすめします。

Q. 民泊できるかどうかを代わりに調べてもらうことはできますか？

はい、民泊運営代行会社の中には、許認可取得のサポートや規制エリアの調査を行ってくれる会社があります。また、行政書士・司法書士に相談することでより確実な情報を得ることも可能です。初めての民泊でエリア規制に不安がある方は、専門家のサポートを活用することも選択肢の一つです。

まとめ

民泊ができない地域・できないケースは、大きく「自治体の条例」「用途地域」「マンション管理規約」「賃貸借契約」の4つに分類されます。民泊新法の届出が受理されているからといって、必ずしもすべての物件・エリアで自由に運営できるわけではない点が、民泊参入における最大の落とし穴の一つです。

「どのエリアで民泊が可能か」「自分の物件で民泊を始めてよいか」という疑問は、一人で抱え込まず、専門の運営代行会社や行政書士に相談することをおすすめします。民泊naviでは、物件のエリアや状況に合った代行会社・専門家探しをサポートしています。