【企業インタビューVol.9】「オープンして終わりではない。物件を“育てる”のが民泊運営。」— 株式会社バンデリエ 岸幸太郎氏に聞く、“オーダーメイド型”民泊運営とは
民泊運営代行会社を比較するとき、 といった条件から比較する方も多いのではないでしょうか。 しかし、実際に民泊運営が始まると、想定していなかった細かな問題が次々と発生します。
民泊運営代行会社を比較するとき、
- 「管理手数料はいくらか」
- 「どこまで対応してくれるのか」
- 「全国対応しているのか」
といった条件から比較する方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際に民泊運営が始まると、想定していなかった細かな問題が次々と発生します。
- 電球が切れた
- 設備が故障した
- 清掃スタッフが急に対応できなくなった
- ゲストから深夜に問い合わせが来た
- 口コミで「場所が分かりづらい」と指摘された
そんなとき、毎回オーナーが判断しなければならないのであれば、本当の意味で「運営を任せている」とは言えないかもしれません。
株式会社バンデリエ 代表取締役 岸幸太郎氏が目指しているのは、
「とりあえずバンデリエに相談すれば、なんとかしてくれる」
と思ってもらえる運営会社です。
清掃員の採用・管理・育成から、施設の立ち上げ、内装、ゲスト対応、運営後の改善まで。
できる限り自社のオペレーションの中で完結させることで、スピードと柔軟性を両立しています。
さらに特徴的なのが、決められたサービスをすべてのオーナーに当てはめるのではなく、
「そのオーナーが何をしたいのか」から逆算して運営方法をつくること。
- 完全に任せたいオーナー
- 一部の業務は自分でやりたいオーナー
- 相続した物件を活用したいオーナー
- 新規事業として民泊へ参入する法人
目的が違えば、必要な運営体制も変わります。
民泊naviでは今回、株式会社バンデリエ 代表取締役 岸幸太郎氏に、民泊事業を始めたきっかけ、同社の強み、内製化にこだわる理由、ゲスト満足度を高める仕組み、そしてこれからの民泊運営に必要な考え方について詳しく伺いました。
株式会社バンデリエ 会社概要
| 会社名 | 株式会社バンデリエ |
| サービス名 | HAKUSPE |
| 会社URL | https://hakuspe.com/ |
| 代表者 | 岸 幸太郎 |
| 設立 | 2021年1月6日 |
| 対応エリア | 全国 |
| 主な事業 | 民泊・宿泊施設の立ち上げ支援、運営代行、コンサルティング事業 |
| 特徴 | 内製化を重視したワンストップ体制、オーナーごとの柔軟な運営設計 |
リクルート、経営コンサルを経て、民泊業界へ
― まず、民泊事業を始めたきっかけについて教えてください。
会社員時代はリクルートで、フランチャイズや代理店構築などに関わっていました。
企業全体や経営について理解しながら、仕組みをつくっていく仕事ですね。
その後、独立して企業コンサルを始めました。
フランチャイズや代理店を構築したい企業の支援や、人事制度、部署設計、評価制度など、組織づくりの支援をしていました。
何社かの企業に入り込んで、経営者をサポートするような形です。
「一人で稼ぐ」より、チームで何かを成し遂げたかった
コンサルの仕事自体は順調でした。
1 年目で「会社員時代の年収の倍以上は稼ぐ」と決めて、結果的に 3 倍まで行きました。
働く時間はむしろ減っていた。数字の上では、目標は達成できていたんです。
でも、満足できなかった。お金も時間もある程度手に入ったのに、一人でやっていたので、それをシェアできる相手がいなかったんですよね。
私はもともとサッカーをやっていて、浦和レッズの下部組織で全国優勝も経験しています。
いま振り返ると、あの感覚が自分の原点なんだと思います。
仲間とチームで何かを成し遂げることに幸せを感じるタイプで、自分だけがいい思いをしても、まったくうれしくなかった。
だから「チームで成し遂げられる事業をやろう」というのが、すべての出発点です。
社名のバンデリエも「絆（Bande）＋家族（Familie）」から取っていて、理念は「居場所をつくり、挑戦を生み、社会に貢献する」。
その意味で、宿泊事業はぴったりでした。一人では絶対に回らない事業なんです。
営業がいて、許認可や立ち上げをやる人がいて、清掃があって、ゲスト対応があって、価格を見る人がいて、そこまで揃ってようやく一つの宿が回る。
しかも自分たちがつくるのは、旅先で誰かの“一時的な居場所”です。
やりたかった形とも、理念とも、一直線でつながりました
最初は、大塚のマンション1室から
― 最初はどのような物件から始めたのでしょうか？
最初の 1 棟は、お世話になっていた民泊運営会社の社長に紹介していただいた、大塚のマンションの一室をサブリースで借りたのが始まりでした。
2023 年頃から少しずつ準備を始め、本格的に事業へ取り組み始めたのが2024年。実際に現場へ入りながら運営を覚えていきました。
当時は自分を含め副業で手伝ってくれていた仲間を含めた3人程度。
清掃も自分たちでやりましたし、テスト宿泊も自分たちでやりました。
夜中にゴキブリやネズミのトラブルが発生すれば、自ら現場へ向かう。
旅行中でも問い合わせが気になり、携帯を手放せない。
何も分からない状態だったので、とにかく全部手探りでした。
約2年で、管理規模は40棟超へ
最初の1室から、不動産会社への営業や紹介などを通じて少しずつ管理物件が増えていきました。
その後はホームページからの問い合わせや既存顧客からの紹介も増え、40棟を超える規模まで拡大。
現在は、本部業務に関わるメンバーに加え、全国に清掃スタッフのネットワークを構築しています。
しかし、バンデリエの特徴は単純な「管理棟数」ではありません。
規模が拡大しても、
現場に関わる重要なオペレーションを、できる限り自分たちでコントロールすること。
そこに大きな特徴があります。
バンデリエ最大の強みは、「丸投げしない」こと
― 御社の一番の強みは何でしょうか？
強みは、突き詰めると「全部自分たちでやっていること」に集約されます。
まず、外注をしていません。
内装工事も、清掃も、採用も、運営も、すべて内製です。
許認可の取得から施工、撮影、オープンまでワンストップでできるので、単純にスピードが速いですし、質もブレません。
清掃まで内製化している運営代行会社は、そう多くないと思います。
外部へ依頼する工程が増えれば、どうしても確認や調整が必要になります。
一方で、自分たちでオペレーションを持っていれば、問題が起きたときにもすぐ動けます。
スピード感と品質の両方を高められる。
そこが内製化のメリットだと考えています。
清掃員の「採用・管理・育成」まで自社で行う
民泊運営において、清掃はゲスト満足度を左右する非常に重要な業務です。
しかし、バンデリエが行っているのは単純な清掃会社への発注ではありません。
- 清掃スタッフの採用
- 管理
- 育成
- 日々の連携
こうした部分まで自社側で行っています。
本部だけでなく、実際に施設を見る清掃スタッフまで含めて運営チームをつくる。
だからこそ、ゲストから改善要望があったときにも、現場へすぐ共有できます。
オーナーごとに「運営の形」を変える
― オーナー様によって運営方法も変えているのでしょうか？
かなり変えています。
オーナー様によって、民泊をする目的が全然違うからです。
収益を伸ばしたい方もいれば、相続した物件を放置せず活用したい方もいる。
すべて任せたい方もいれば、自分でも一部の業務をやりたい方もいます。
だから、
「このサービスしかできません」ではなく、そのオーナーに合わせてオペレーションを組む。
そこはバンデリエの強みだと思っています。
そして、こうしたオーダーメイド型の運営を実現するためにも、内製化が重要になります。
オーナー様から決裁権をお預かりしている
もうひとつ、私たちはオーナー様からある程度の決裁権をお預かりしています。
例えば、施設の電球が一つ切れていたとします。
そのたびに、
「電球が切れています。どうしますか？」
とオーナーへ確認していては、オーナーの負担は減りません。
そこで事前に、
「この金額以下で、次のゲストへ影響する可能性があるものであれば、こちらで判断して対応する」
といったルールを決めておく。
そうすれば、
「電球が切れていたので、次回の清掃時に交換できるよう発注しておきました」
という報告だけで済みます。
オーナーに判断を丸投げするのではなく、どこまで任せてもらうのかを最初に設計する。
これがバンデリエの考える「運営代行」です。
「本当に丸投げしたい人ほど、うちに任せてほしい」
完全に運営を任せたいオーナーにとって、
「何か起こるたびに確認の連絡が来る」
という状態では、運営代行を利用するメリットが薄くなってしまいます。
だからこそ、オーナーごとに判断基準を決め、その範囲内でバンデリエ側が主体的に動く。
岸氏は、
「本当に丸投げしたい人ほど、うちにお願いした方がいいと思っています」
と話します。
もちろん、逆に「ここは自分でやりたい」というオーナーであれば、その希望に合わせて運営体制を組み替えます。
「任せたい」にも「自分で関わりたい」にも対応できる柔軟性。
それもバンデリエの特徴です。
24時間365日、「人」がゲスト対応する
― ゲスト対応についても特徴がありますか？
世界11カ国26名のメンバーが、24時間365日、ゲストからの問い合わせに対応できる体制をつくっています。
時間帯に応じてスタッフを配置しているので、深夜や早朝の問い合わせにも対応できます。
いつ連絡をいただいても、スタッフが内容を確認してお返事できることは、ゲストの安心感にもつながっていると思います。
そして、もう一つ大切にしているのが、
AIだけに任せるのではなく、人が対応すること。
ゲストからの問い合わせは、すべてが定型的なものではありません。
状況を理解した上で、その人に合わせて回答した方が良いケースもあります。
そこは、人が対応する意味があると思っています。
ものすごく特別なことをしているわけではありません。
例えば、
「近くにご飯屋さんはありますか？」
と聞かれたとき。
「あります」
だけで終わらせるのではなく、
「このエリアなら、ここがおすすめなので行ってみてください」
と一言加える。
ほんの30秒くらいの気配りかもしれません。
でも、そういう小さなおもてなしで、宿泊体験の印象や口コミは変わると思っています。
口コミは「返信するもの」ではなく、「改善に使うもの」
バンデリエが特に重視しているのが、口コミを実際の運営改善につなげることです。
例えば、
「施設までの行き方が分かりづらかった」
という口コミがあれば、そのままにしません。
現場の清掃スタッフへ共有し、
- 案内POPを設置する
- 周辺マップを作る
- 現地で動画を撮影してもらう
- その動画をゲストへの案内メッセージへ組み込む
といった改善につなげます。
口コミを読むだけでなく、次のゲストが同じことで困らない状態にする。
そこまでやって初めて、口コミを活用したことになると考えています。
一番ゲストに近い「清掃スタッフ」の声を拾う
改善のヒントを持っているのは、ゲストだけではありません。
実際に施設へ足を運ぶ清掃スタッフも、
「ゲストだったら、ここが少し分かりづらいかもしれない」
「この設備は使いにくいかもしれない」
といった問題に気付くことがあります。
その声を本部まで吸い上げ、必要に応じて改善する。
清掃を単なる「部屋をきれいにする業務」と考えず、
施設を改善するための重要な現場情報として活用する。
これも、清掃オペレーションを自社側で管理しているバンデリエならではの強みです。
月商約200万円の物件を、400万円超を売り上げる施設へ
― 特に印象に残っている運営事例を教えてください。
浅草の物件ですね。
もともと民泊として運営されていて、月200万円近い売上がある物件でした。
ただ、建物自体が古く、隙間も多くて、ゴキブリやネズミも出る。
清潔感にも大きな改善余地がありました。
それでも立地は良かった。
だから僕たちは、
「きちんと施設をつくり直せば、もっと売上を伸ばせる」
と考えました。
約500万円規模の工事を提案。自分たちもリスクを取った
そこで、約500万円規模の改修を提案しました。
当時はまだ事業を始めて間もない頃でしたが、
「ここは投資する価値がある」
と判断し、バンデリエ側もリスクを取る形でオーナーへ提案しました。
オーナーにも受け入れていただき、約1〜1.5か月かけて施設を改修。
4階建ての施設だったため、完成したフロアから予約を開始し、その間に残りのフロアを工事するという形で進めました。
結果、月商は約430〜450万円規模へ
改善後、物件の月商は約430〜450万円規模まで伸びました。
単純にOTAへ掲載して、価格を調整しただけではありません。
施設そのものを見直し、
必要であれば工事まで提案する。
そして運営開始後も改善する。
「今ある物件をそのまま運営する」のではなく、「もっと選ばれる施設へつくり変える」。
バンデリエの運営スタイルを象徴する事例の一つです。
20社以上を比較した企業が、最後にバンデリエを選んだ
もう一つ、岸氏が印象に残っていると話すのが、ある法人との取り組みです。
新規事業として宿泊事業への参入を検討していた企業が、20社以上の運営代行会社へ問い合わせ。
そこから半年ほどかけて比較・検討を重ね、最終的にバンデリエが選ばれました。
決め手の一つとなったのが、
「0→1から一緒にオペレーションをつくれること」
でした。
新規事業では、最初から完成された正解があるわけではありません。
事業を進める中で方針が変わることもあれば、必要な運営方法が変わることもあります。
既存のオペレーションへ当てはめるのではなく、一緒に仕組みそのものをつくる。
その柔軟性と内製体制が評価されたといいます。
「バンデリエに相談すれば、なんとかしてくれる」
― オーナー様から特に評価されているのは、どんなところでしょうか？
一番よく言っていただくのは、「何かあったらバンデリエに相談すれば解決してくれる」という状態そのものです。
丸投げできる、という言い方をされることも多いですね。
いちいち確認を取られないので、オーナー様は本業に集中できる。それが一番の価値だと思っています。
ありがたいことに、そうなるとご要望がどんどん高くなっていくオーナー様も一定いらっしゃいます。でもそれは、期待していただいている証拠だと受け止めています。
あとは、新規のお問い合わせでも「いろんなところに断られて、どうしよう」というご相談が来ます。条件が難しかったり、立地が難しかったり、法規制が絡んでいたり。
そういうときにうちは「できません」と返す前に、どうすれば対応できるかをまず考えます。
最後の砦としてオーナー様を守れる存在、喜ばせられる存在でありたい。 そこを評価していただけているのかなと思います。
「言われたことをやるだけ」ではない。オーナーの一歩先を考える
もうひとつ、ご要望をそのまま鵜呑みにしないことも、よく言っていただきます。「これを入れてほしい」と言われて、はいわかりました、で終わらせない。
本当にそれが必要かを収益性と安全性から考えて、必要なら「やめたほうがいいと思います」とお伝えします。
言われたことをやるだけの業者ではなく、一緒に考えるパートナーでいたいんです。
実務面では、毎日チェックイン・チェックアウトが発生する高稼働の物件を問題なく回しきれること、プール付きのような手のかかる物件も運営できることは「任せていて安心」と言っていただけることが多いですね。
あとは、規制の変化を先回りしてお伝えすること。 2026 年は東京23 区で条例改正が相次ぎました。
管理者の常駐が義務化された区もあって、これが年間 400 万円前後の固定費として乗ってくる。オーナー様側で追いきれる情報ではないので、そこは私たちから「この区はこう変わるので、この順番で動きましょう」とお出ししています。
初心者が注意すべきは、「オープン」をゴールにしないこと
― これから民泊を始める方へアドバイスをお願いします。
民泊は、オープンすることよりも、
続けることの方が難しい
と思っています。
ただ、これから始める方を見ると、オープンすること自体がゴールになっているケースもあります。
重要なのは、
- オープンした後、どう運営するのか
- どう実績をつくるのか
- どう良い宿にしていくのか
- どう売上を伸ばすのか
そこまで考えた上で物件を選ぶことです。
物件を買う前に、「運営」を考える
物件を購入してから、
- 「ごみはどこへ出せばいいんだろう」
- 「清掃はどうしよう」
- 「ゲスト対応は誰がするのか」
と考え始めるのでは遅いケースもあります。
物件を選ぶ段階から、
- 清掃
- ごみ処理
- ゲスト対応
- 設備管理
- 近隣対応
こうした実際のオペレーションまで考える。
民泊は不動産を買って終わりではなく、そこから宿泊事業が始まります。
「手数料が安い」だけで運営代行会社を決めない
― 運営代行会社を比較するとき、何を確認すべきでしょうか？
手数料が安いからという理由だけで、安易に決めない方がいいと思います。
重要なのは、
「実際に何を、誰が、どこまでやるのか」
です。
例えば、打ち合わせの際には、
- 清掃は自社なのか、外注なのか
- 清掃スタッフは誰が管理するのか
- ゲスト対応は人なのか、AIなのか
- 何時から何時まで対応してくれるのか
- トラブル時は誰が現場へ行くのか
- 施設立ち上げ後の改善まで行ってくれるのか
といった、細かなオペレーションまで確認した方がいいと思います。
「何を内製し、何を外注しているか」を確認する
運営代行会社のホームページを見るだけでは、実際の運営体制までは分からないことがあります。
「完全代行」と書かれていても、実際には複数の業務を外部へ委託している可能性もあります。
外注すること自体が悪いわけではありません。
重要なのは、
「どこまで自社でコントロールできる体制なのか」
を確認することです。
バンデリエの場合、不動産会社ではないため物件購入そのもののサポートは行っていません。
一方で、物件がある状態からであれば、立ち上げ準備から運営開始後まで幅広く対応できる体制を構築しています。
「決められた運営方法しかできない会社」ではないか
もう一つ、岸氏が挙げたのが柔軟性です。
施設の立地も違えば、規模も違います。
オーナーの目的も違います。
それにもかかわらず、
「このエリアは、この運営方法でなければ対応できません」
「このサービス内容以外はできません」
という会社では、物件に最適な運営ができない可能性があります。
だからこそ、
「この物件、このオーナーに合わせて運営方法を変えられるか」
という視点も、代行会社選びでは重要です。
これからは、「なんとなく運営」では選ばれなくなる
― 今後、民泊業界はどうなっていくと考えていますか？
今後は、物件ごとの差がより大きくなると思っています。
これまでは、ある程度中途半端な運営でも利益が出る物件があったかもしれません。
しかし、競合が増え、大手企業なども参入する中で、
ただOTAへ掲載しているだけ。
ただ価格を設定しているだけ。
という施設は、より厳しくなっていくと思います。
だからこそ、
一つの物件をきちんと「育てる」こと。
- 改善活動を回す
- 口コミを反映する
- 施設を見直す
- オペレーションを改善する
そうした積み重ねが、これまで以上に重要になります。
「宿」だけではなく、「そこへ行く理由」をつくる
そして岸氏が今後重要になると考えているのが、体験価値です。
単純に、
「寝る場所があります」
だけではなく、
その施設へ泊まることで何ができるのか。
その地域へ行くことで、どんな体験ができるのか。
宿と地域の魅力を組み合わせ、
「そこへ行く目的」までつくること。
競争が激しくなる民泊市場では、こうした体験価値まで含めた施設づくりが、より重要になっていくと考えています。
幅広い物件タイプの運営実績
株式会社バンデリエは、都市部のホテルからリゾート施設まで、物件の特徴や立地に合わせた運営を手がけています。
| 物件タイプ | 運営実績 |
|---|---|
| 都内の一棟ビル | 都市型ホテル運営 |
| 戸建て | 一棟貸し運営 |
| 古民家 | 遊休不動産の再生 |
| プール付き別荘 | リゾートヴィラ運営 |
| サウナ付き施設 | 付加価値型の宿 |
| 豪雪地帯の物件 | ウィンターシーズンの運営 |
物件ごとに必要な準備や運営方法は異なります。それぞれの特性を見極め、施設づくりから日々の運営まで柔軟に対応できることが強みです。
株式会社バンデリエがおすすめのオーナー様
✅民泊運営をできるだけ丸ごと任せたい方
細かな判断まで毎回自分で行うのではなく、一定のルールを決めた上で運営会社に主体的に動いてほしい方におすすめです。
✅清掃品質・現場対応を重視したい方
清掃スタッフの採用・管理・育成まで自社側で行い、現場の声を運営改善へつなげています。
✅自分の希望に合わせて運営方法を組んでほしい方
画一的なプランではなく、オーナーの目的や物件に合わせたオーダーメイド型の運営を得意としています。
✅立ち上げから運営までまとめて相談したい方
物件が決まった後の許可取得や施設づくり、清掃体制の構築、ゲスト対応、運営後の改善まで幅広く相談できます。
✅夜間・休日を含めたゲスト対応に不安がある方
24時間365日の対応体制を構築し、時間帯を問わずゲストからの問い合わせへ対応できる仕組みを整えています。
✅現在の運営会社に「柔軟性がない」と感じている方
「ここまではやります」「これはできません」と一律に線引きするのではなく、物件やオーナーに合わせて運営体制を設計します。
✅今ある物件の収益性・運営品質を改善したい方
単に現在の状態を維持するのではなく、口コミや現場の声をもとに改善を重ね、より選ばれる施設へ育てていく運営を重視しています。
迷ったら、「管理手数料」ではなく「運営の中身」を比べる
民泊運営代行会社を探していると、
- 15％
- 20％
- 25％
といった「管理手数料」が最も分かりやすい比較材料に見えます。
しかし、本当に確認すべきなのは、その数字の中身です。
- 深夜にゲストから連絡が来たら誰が対応するのか
- 電球が切れたら誰が交換するのか
- 清掃スタッフは誰が採用し、誰が品質を管理しているのか
- 悪い口コミが入ったら、返信するだけなのか
- それとも、実際の施設まで改善するのか
- オーナーの希望が変わったとき、運営方法を変えてくれるのか
そして、オープンした後も「もっと良い宿にするために何ができるか」を考えてくれるのか。
管理手数料だけでは、こうした違いは見えてきません。
だからこそ、運営代行会社を比較するときには、
「何％か」だけではなく、「その会社が実際にどこまで動いてくれるのか」
まで確認することが重要です。
株式会社バンデリエは、
「とりあえずバンデリエに相談すれば、なんとかしてくれる」
と思ってもらえる会社を目指しています。
- 「運営をできるだけ任せたい」
- 「今の代行会社では細かな対応までしてもらえない」
- 「清掃も含めて運営品質を改善したい」
- 「自分の物件に合わせた運営方法を提案してほしい」
というオーナー様は、一度相談してみてはいかがでしょうか。
編集後記
今回のインタビューで、岸氏の話を聞いていて特に印象的だったのは、
「民泊運営を、決められた作業の集合として考えていないこと」
でした。
- 清掃する
- ゲストへ返信する
- OTAを管理する
- 価格を調整する
もちろん、これらも運営代行会社の重要な仕事です。
しかし、バンデリエが目指しているのは、その一歩先です。
- オーナーが何を実現したいのかを聞く
- その物件に必要なオペレーションをつくる
- 現場から改善点を拾う
- 口コミを施設改善へ反映する
- 必要であれば施設そのものをつくり変える
- そして、オープンした後も物件を育て続ける
浅草の事例は、その考え方を象徴しています。
すでに月200万円近くを売り上げていた施設に対して、
「このままでも売れているからいい」
とは考えず、大規模な改修を提案。
結果として、月430〜450万円規模を売り上げる施設へと成長しました。
そして、もう一つ印象に残ったのが、
「オープンすることをゴールにしている人が多い」
という岸氏の言葉です。
民泊は、許可を取り、家具を入れ、OTAへ掲載すれば完成する事業ではありません。
そこからゲストの反応を見て、改善し、レビューを積み重ね、選ばれる宿へ育てていく。
むしろ、オープンしてからが本当のスタートです。
だからこそ運営代行会社を選ぶときも、管理手数料の安さだけではなく、
「この会社と一緒に、この物件を育てていけるか」
という視点を持つことが大切なのではないでしょうか。
株式会社バンデリエ 詳細ページへ
株式会社バンデリエのサービス内容や対応エリアについては、民泊navi内の詳細ページをご覧ください。
株式会社バンデリエへのお問い合わせ
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