気をつけて！　任意売却時にありがちなトラブル

「任意売却」とは、何らかの理由で住宅ローンの借入金が返却できなくなった際、住宅ローンが残った状態の不動産を金融機関の合意を得て売却できる方法です。
住宅ローンを滞納して返済不能となった場合、金融機関は担保となっている自宅を競売にかけ、お金を回収します。しかし、競売には「売却価格が比較的安い」「競売の事実をインターネットで公開される」など、所有者側にとってネガティブな面が多々あります。
一方、任意売却は競売のように「物件の内覧ができない」「入札の締め切りが約3週間～1か月と短い」といった制限がないため、競売よりも高い価格で不動産を売却することができます。また、不動産が通常の不動産と同じ販売方法で売り出されるので、ご近所の目を気にする必要もありません。
このように、任意売却には競売に比べて不動産の所有者側のメリットが大きく、新生活の再建がしやすいという点が魅力です。しかし、所有者に不当な要求をする任意売却業者が少なくないのも事実。そこで今回は、任意売却における「よくあるトラブル」を紹介します。これらのトラブルに陥らないため、適切な任意売却業者を選択するノウハウについてもご説明しましょう。

高額な引っ越し代を保証される

任意売却では、不動産の売買代金から引っ越し料金を控除してもらうことができます。これは任意売却の大きなメリットとされていますが、任意売却業者の中にはそれを逆手に取って「引っ越し代を〇〇万円お支払いします」と保証し、依頼契約の締結を急ぐ悪質なものもあります。
引っ越し費用の上限は30万円と決められているうえ、債権者との話し合いがない限り引っ越し代を決定することはできません。上限をはるかに超えた引っ越し代をはじめから提示されたら要注意。中には高額な引っ越し代を提示して、相談者にとって不利な契約を結ぶ任意売却業者もいるのです。

残債務について詳しい説明がない

任意売却についてよくある誤解が、「任意売却後は債務がゼロになる」という認識です。不動産を任意売却したあとも、住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額、つまり残債務は払い続ける必要があります。
しかし、任意売却業者の中には契約締結を急ぐため「任意売却後が残債務の請求はありません」と事実と異なる説明をする場合があります。この言葉をうのみにすると、残債務の計画的な返済ができないばかりか、実は「不利な条件で任意売却を行っていた」という事実に気づくこともあります。

コンサルティング料を要求される

任意売却業者の受け取る報酬（仲介手数料）は、上限が「取引価格の3％＋6万円＋消費税」と宅地建物取引業法という法律で決められています。たとえば物件が2,000万円で売れた場合、任意売却業者が受け取れる金額は下記のように算出されます。

2,000万円（取引価格）×0.03＋6万円＋消費税※＝71万2,800円
※2018年12月現在の税率（8％）で計算。

注意していただきたいのは、この仲介手数料はどの任売却業者においても一定である、という点です。というのも、任意売却は不動産取引の一種であり、報酬として認められているのは仲介手数料のみだからです。
そのため、「任意売却申請費」や「コンサルティング料」と称して仲介手数料以外の料金を請求する業者には注意が必要です。もし、これらの料金を請求した場合は宅地建物取引業法違反とみなされ、免許取り消しや罰金などの処分を受けることになります。

任意売却物件の買い手がつかない

任意売却には、宅地建物取引業法や、民法、債権管理回収業に関する特別措置法など、特別な法律知識を必要とします。そのため、任意売却そのものはそれを専門とする会社が行います。
しかし、中には任意売却の専門ノウハウを持っていないにもかかわらず任意売却を進める業者もいます。そうした業者に任意売却を依頼した場合、「物件の適切な販売価格を設定できない」「売却できない物件をそのまま放置する」といったトラブルに巻き込まれる可能性も。
物件を売却できずローンの返済が滞ったまま半年以上が経過すると、物件が自動的に競売にかけられ、所有者にとって不利な条件で売却されてしまします。
ローンの返済が滞るほど経済状況が厳しい所有者にとっては、これ以上の金銭トラブルは避けたいもの。こうした業者や不動産会社に任意売却を任せないためには、その会社の任意売却の実績や知名度などを確認してからにしましょう。

まとめ

ここまで任意売却に関する「よくあるトラブル」を紹介してきましたが、すべてのトラブルに共通して言えることは、「甘い言葉で契約締結を急ぐ業者には要注意」という点です。こうした業者に任意売却を任せないためには、その業者に信頼や実績はあるのか、専門の法律知識を持つスタッフは在籍しているのか、という点を事前にチェックしましょう。
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