相続不動産の売却で知っておきたい基礎知識
ご両親などから相続されたマンションなどの不動産は、そのままにしておくと固定資産税やメンテナンスなど、多くのランニングコストが必要になります。居住しない、活用しないということであれば、売却を検討してみるのも手です。大阪市のグリーングラスが、相続にかかわるマンション売却について解説します。
マンションの相続税評価額の考え方
相続税評価額を計算する場合は、土地と建物を分けて考える必要があります。その全体に対して持分割合（マンション全体における自身が持つ専有面積）をかけます。ちなみに、この持分割合はマンションの売買契約書の表題部に記載されているのでチェックしてみましょう。
なお、分譲マンションには専有部分と共有部分があります。廊下や庭といった共有部分については自分の持ち物ではないように感じますが、相続税評価においては共有部分まで含まれるので注意しなくてはなりません。
土地の相続税評価額の計算
マンション各戸における土地の相続税評価額を求めるには、はじめに全体の土地の相続税評価額を算出する必要があります。これに前項でご紹介した持分割合をかけることで、マンション各戸の土地の相続税評価額が求められます。なお、計算方式には以下の2種類があります。
| 方式 | 計算式 | 概要 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 路線価方式 路線価 × 地積 × 画地補正率 | 主に市街地にある宅地で用いられます。 |
| 倍率方式 | 固定資産税評価額 × 倍率 | 主に郊外にある宅地で用いられます。 |
建物の相続税評価額
マンションの建物部分における相続税評価額は、固定資産税評価額とイコールです。なお、マンションの場合には各戸における固定資産税評価額が計算されています。
固定資産税評価額
上記でご紹介したとおり、相続税評価額を計算するためには固定資産税評価額を事前に確認しておかなくてはなりません。以下からは、その確認方法をお伝えします。
課税証明書
固定資産の所有者宛に送られる納税通知書のなかには、固定資資産税・都市計画税にかかわる課税明細書が同封されています。ここに記載されている「価格」の欄の数字が土地全体の評価額です。これに持分割合をかけると、各戸の固定資産税評価額がわかります。また、建物については「固定課税標準額」の欄に、各戸の評価額が記載されています。なお、こちらは専有部分と共有部分、それぞれに持分割合を乗じた評価額が書かれています。
固定資産評価証明書
固定資産税評価証明書は、その名が示すとおり固定資産税評価が書かれた書類です。都税事務所や市区町村の役場に申請するともらえます。ただし、不動産所有者や抵当権など、そのマンションに関係している人でしか基本的には取得できません。一部、司法書士の代行であれば取得が可能となっています。
司法書士をご紹介
相続にかかわる手続きの多くは司法書士の職域です。とくに、不動産の名義変更（相続登記）でお世話になることも多いでしょう。もちろん、弁護士や税理士などが関係することもありますが、とくにいざこざなどがないなら、司法書士がほとんどの手続きを代行してくれます。窓口も少なくなるため、結果的に相談者の負担軽減につながるでしょう。
なお、当社では相続手続きにかかわる豊富な経験を持つ司法書士のご紹介が可能です。相続後の税金や、不動産の利用・活用など含めて総合的なプランニングを行っておりますので、ぜひご相談ください。
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